I en världsekonomi där konjunkturen viker samtidigt som räntorna går upp står många av de noterade fastighetsbolagen inför stora utmaningar. Bland investerare är oron stor för att en ny fastighetskris ska inträffa. Paues Åberg har tagit tempen på svenska analytiker som bevakar fastighetsbolag.
Sammanfattning
- Nedgången på marknaden är befogad, men vissa bolag har drabbats hårdare än vad de borde.
- Bolagen har medvetet tagit stora risker när det kommer till sin finansiering och kapitalstruktur.
- Bostäder har tappat i attraktion givet ränteläget i kombination med låga marginaler i segmentet
– hotell, restauranger och butiker i skottgluggen framåt. - Mellanstora bolag sämst på profilering och att särskilja sig – de mindre och större bolagen bättre.
- Hållbarhetsfokus måste bibehållas även i tuffa tider för att ett bolag ska kunna fortsätta konkurrera och vara en intressant investering i framtiden.
- Framtida utdelningar bör ställas in i de allra flesta fallen givet det osäkra ekonomiska läget.
Tydlighet kring planen framåt
Viktigt att förstå hur bolagen resonerar och ser på omvärldsläget framåt och hur man planerar att agera för att hantera situationen.
Transparens och öppenhet
Tendens att bolag sluter sig eller försöker prata runt och försköna uppenbara problem och risker.
Aktiemarknadens reaktionKorrigeringen på börsen har varit rimlig i det stora hela givet det drastiskt förändrade omvärldsläget i kombination med det faktum att fastighetsbolagen innan sentimentskiftet låg på historiskt höga värderingar och tillväxtpremier. Däremot har vissa påverkats mer än rimligt – bolagen dras ibland över samma kam trots verksamhet i olika subsektorer eller olika finansiella förutsättningar.
Vinnare och förlorare bland fastighetsbolagenFastighetsbolag med bostadsfokus har snabbt gått från en relativt stark position – den trygga investeringen – under pandemiperioden till att istället bli ett av de minst attraktiva segmenten, givet låga marginaler i kombination med de nu höga räntorna. I takt med att oron för att en större recession ökat har också service-segmentet – med fokus på restaurang och handel – tappat i attraktion. Basalbehovsdrivna verksamheter, såsom livsmedel, har samtidigt ökat sin attraktionskraft. Djupet på en potentiell recession kommer vara avgörande för utvecklingen i stort. Kontorsfastigheter har också högre risk om företag tvingas till uppsägningar, i kombination med ökad grad av hemarbete i samhället.
Brister i bolagens förberedelserGenerellt sett har bolagen haft en alltför kortsiktig och spekulativ inställning till sin finansiering och kapitalstruktur. Här finns lärdomar att dra och situationen bör leda till en bredare diskussion om vilken tidshorisont som är rimlig att ha på sin finansiering. Jämfört med europeiska peers har nordiska bolag en betydligt mer kortsiktig syn på finansiering/räntebindning.
Vad gäller bolagens utdelningar framåt råder en samsyn om att det generellt sett är förnuftigt att besluta om att inte genomföra dessa givet det osäkra omvärldsläget – dock inte en självklarhet för utpräglade utdelningsbolag.
Hållbarhetssatsningar i tuffare tiderFortsatta satsningar inom hållbarhet bör prioriteras i möjligaste mån för att bolagen ska kunna fortsätta konkurrera och kvarstå som intressanta investeringsobjekt i framtiden, även om det finns viss förståelse för eventuella akuta behov av temporära nedprioriteringar av ekonomiska skäl.
Förbättringspotential i fastighetsbolagens kommunikation
Det råder viss skillnad i hur bolagens kommunikation och interaktion med kapitalmarknaden upplevs på ett generellt plan. Sämst på att särskilja sig och att lyfta fram unika fördelar tycks de mellanstora bolagen vara, medan de mindre och större bolagen lyckas bättre med detta. Här skulle bolag kunna gynnas av att se över hur och vad de kommunicerar.
Samtidigt råder det en tydlig samsyn kring att det absolut viktigaste i nuläget är ökad transparens och tydlighet. Analytikerna efterfrågar insikter kring hur bolagen resonerar i det rådande omvärldsläget och hur de planerar att agera för att hantera situationen. Det syns en viss tendens att bolag sluter sig, minskar detaljrikedomen i kommunikationen eller väljer att inte prata om de orosmoment som uppenbart finns. Detta kan tvinga fram onödiga antaganden. Ökat fokus på stresstester och riskanalyser, samt tydlighet kring hur detta hanteras, är något som efterfrågas av analytikerna.
Mest uppskattade är bolag som arbetar stringent med kommunikationen, vd:ar som uppvisar stor kunskap om såväl det egna bolaget som branschen och omvärlden i allmänhet, samt bolag som tillhandahåller informativa och intressanta vd-ord i rapporteringen.
Insikterna i denna sammanställning baseras på individuella intervjuer med framstående fastighetsanalytiker från flera namnkunniga investmentbanker i Sverige.
